İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Mezarlıklar Müdürlüğü’nün “İmar Planı çalışmalarına konu edilen bölgede; yazımız eki harita örneklerinde de görüldüğü

Belgede KOMİSYON RAPORLARI (sayfa 98-102)

KOMİSYON RAPORLARI

1-1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI TEKLİFİNİN KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRMESİ:

22- İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Mezarlıklar Müdürlüğü’nün “İmar Planı çalışmalarına konu edilen bölgede; yazımız eki harita örneklerinde de görüldüğü

üzere İzzettin Mahallesi 642 parsel üzerinde İzzettin Asri ve 630 parsel üzerinde İzzettin Yeni mezarlıklarımız bulunmaktadır. İzzettin Asri ve İzzettin Yeni mezarlıklarının 15.06.2009 tarihinde onaylanarak yürürlüğe giren 1/5000 ölçekli İzzettin Mahallesi Nazım İmar Planında “Ağaçlandırılacak Alan”

lejantında kalmış oldukları görülmüştür. 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanunun Madde 2 ifade edildiği şekliyle mezarlıklar başka bir amaç ile kullanılamayacaklarından söz konusu yanlışlığın düzeltilerek 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarına “mezarlık” lejantı ile işlenmeleri gerekmektedir.”

görüşü değerlendirildiğinde, 1/1000 ölçekli plan teklif alanı içinde kalan söz konusu 642 parselin

“Ağaçlandırılacak Alan” lejantında kaldığı ve ilgili kurum görüşüne aykırı olduğu tespit edilmiştir.

2. 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI TEKLİFİNİN İLGİLİ MEVZUAT AÇISINDAN DEĞERLENDİRMESİ:

1/1000 ölçekli plan teklifinin, plan çizim tekniği ve plan paftalarının Plan Yapım Yönetmeliği açısından incelendiğinde; Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğe genel olarak uygun hazırlandığı

99

ancak plan paftası üzerinde yerleşime uygunluk sınırlarının net olarak çizilmediği, yerleşime uygunluk isimlerinin bazı paftalarda hiç yer almadığı, bazı imar adaları korunan, düzeltilen, önerilen cephe çizgilerinin kısmen hatalı çizildiği görülmüştür.

Plan paftalarının önyüzünde plan adının yazıldığı, İmar Müdürlüğüne ilişkin kaşe ve imzaların bulunduğu ve Çatalca Belediyesi İmar Komisyon Başkanı'nın ve Belediye Başkanının kaşe, mühür ve imzasının bulunduğu görülmüştür.

3. 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI TEKLİFİNİN 1/5000 ÖLÇEKLİ PLAN KARARLARI AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

3.1. Plan Teklifinin Konut, Nüfus ve Yapılaşma Şartları Açısından İncelenmesi;

· 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Planlarda Ayrılan Konut ve Konut+Ticaret Alanları Alan Dağılımları 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Alanı Alan Dağılımları Tablosu

1/5000 PLAN 1/1000 PLAN

FONKSİYON ALANI

(m2) %ORAN

ALANI

(m2) %ORAN

KONUT 20 (E:0.08) 46,886 7.8 46,663 7.8

KONUT 50 (E:0.20) 108,603 18.1 99,884 16.6

KONUT 70 (E:0.30) 120,585 20.1 102,836 17.1

TÜM KONUT ALANLARI 276,074 46.0 256,983 42.8

KONUT + TİCARET (50 Kİ/HA) 6,740 1.1 3,400 0.6

KONUT + TİCARET (70 Kİ/HA) 8,438 1.4 4,200 0.7

KONUT + TİCARET TOPLAM 15,178 2.5 7,600 1.3

TOPLAM 291,252 48.5 264,583 44.0

İzzettin Mahallesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde ayrılan konut ve konut+ticaret alanları alan büyüklükleri ve oran değerler ile aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak gösterilmiştir. 1/5000 ölçekli planda ayrılan toplam konut alanı 27.6 ha.(%46) iken 1/1000 ölçekli planda 25,7 ha (%42.8) olarak gerçekleştiği, konut alanlarına konut+ticaret alanlarının da eklenmesiyle 1/5000 ölçekli planda ayrılan 29.1 ha. (%48.5) alanın 1/1000 ölçekli planda 26.4 ha. (%44) olarak gerçekleştiği görülmektedir.

· 1/5000 Ölçekli Nazım Planda Ayrılan Konut Alanları ve Plan Nüfusu:

1/5000 planda 29 ha. olarak öngörülen konut ve konut + ticaret alanlarının 1/1000 ölçekli uygulama planı teklifinde 25 ha. olarak gerçekleştiği görülmektedir. 1/5000 Ölçekli ve 1/1000 Ölçekli İzzettin Mahallesi Yerleşik Alan Uygulama İmar Planında ayrılan konut alanları büyüklükleri ve % oran dağılımları Alanı Alan Dağılımları Tablosunda görülmektedir.

İzzettin Mahallesi’nin 15.06.2009 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfusu: 1440 kişi olup, 1/5000 ölçekli plana yapılan itirazlara istinaden 22.07.2011 tarihli plan değişikliği sonucu plan nüfusu 1.576 kişi olarak hesaplanmıştır.

Konut Alanı Yapılaşma Şartları;

a-) 1/5000 ölçekli planda 20ki/ha Yoğunlukta Konut Alanı olarak ayrılan alanlar: Maksimum Konut Emsali=0.08, h=2 kat dır.

b-) 1/5000 ölçekli planda 50ki/ha Yoğunlukta Konut Alanı olarak ayrılan alanlar: Maksimum Emsal:0.20, h=2 kat, dır.

c-) 1/5000 ölçekli planda 70ki/ha Yoğunlukta Konut Alanı olarak ayrılan alanlar: Maksimum Emsal:0.30, h=2 kat yapılaşma şartları getirilmiştir, minimum ifraz büyüklüğü 1/1000 ölçekli planlarda belirlenecektir.

1/1000 Ölçekli Uygulama Planı Teklifinde Ayrılan Konut Alanları ve Plan Nüfusu:

İzzettin Mahallesi 1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planı, Mer’i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda, düşük yoğunlukta (20 ki/ha) konut alanı, düşük yoğunlukta (50ki/ha) konut alanı ve orta yoğunlukta (70ki/ha) konut alanı olmak üzere 3 farklı yoğunluk bölgesine ayrılmıştır.

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nüfus tablosu

1/5000 PLAN 1/1000 PLAN

ADI ALAN

(ha)

NÜFUS

(kişi) ALAN (m2) İNŞ. AL. NÜFUS

KONUT 20 (E:0.08) 46,886 94 46,663 3,733 83

KONUT 50 (E:0.20) 108,603 545 99,884 19,977 444

KONUT 70 (E:0.30) 120,585 847 102,836 30,851 686

KONUT + TİC. 50 (E:0.20) 6,740 34 3,400 680 15

KONUT + TİC. 70 (E:0.30) 8,438 56 4,200 1,260 28

KONUT TOP. 291,252 1,576 256,983 56,501 1,256

1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde, plan nüfusu hesabı:

-20ki/ha yoğunluktaki konut alanında; Alan (46,663 m²) x Emsal (0.08)= Toplam İnşaat Alanı (3,733 m²), -50ki/ha yoğunluktaki konut alanında; Alan (103,284m²) x Emsal (0.20)= Toplam İnşaat Alanı (20,657m²), -70ki/ha yoğunluktaki konut alanında Alan (107,036 m²) xEmsal (0,30)= Toplam İnşaat Alanı (32,111 m²) 1/5000 ölçekli planda gösterilen Konut+Ticaret alanları, 1/1000 ölçekli planda yol boyu şematik olarak gösterilmiş olup, 1/1000 ölçekli plan nüfusuna konut+ticaret alanları nüfusu konut alanları nüfusuna eklenmek suretiyle hesaplanmıştır.Toplam İnşaat Alanı”= 56,501 m² olarak hesaplanmış kişi başına öngörülen inşaat alanı 45 m² ve bu doğrultuda plan nüfusu; Toplam İnşaat Alanı / kişi başına düşen inşaat alanı (56,501 /45) 1.256 kişidir.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin, plan nüfusu açısından meri 1/5000 plana uygunluğu değerlendirildiğinde;

1/5000 ölçekli nazım imar plan nüfusu: 1.576 kişi olarak öngörülmüştür. Nazım İmar Planına uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinde plan nüfusu konut alanları emsal değerleri ve kişi başına düşen inşaat miktarı üzerinden nüfus hesaplama yöntemi kullanılmıştır.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin plan nüfusu: 1.256 kişi olarak hesaplanmış olup, nüfus büyüklüğü açısından 1/5000 ölçekli planda öngörülen nüfusun altındadır.

3.2. Plan Teklifinin Konut+Ticaret Alanları Yapılaşma Şartları Açısından İncelenmesi:

· 1/5000 Ölçekli Nazım Planın Konut+Ticaret Alanları için öngördüğü yapılaşma şartları:

1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarının konut+ ticaret alanlarıyla ilgili; “planda konut+ticaret alanı olarak gösterilen alanlar, çevre yapılanma şartlarına uygun olarak zemin katlarda ticaret kullanımı yer alabilir. Üst katlar konut amaçlı kullanılacaktır. Konut+ticaret alanları planın nüfus ve yoğunluk hesabına dahil edilmiştir” denmektedir.

· 1/1000 Ölçekli Teklif Planın Ticaret Alanları için önerdiği yapılaşma şartları:

1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planında ayrılan 70ki/ha yoğunluktaki konut + ticaret alanı 0.42 ha’dır. Plan notlarında Serbest nizam 2 katlı yapılaşma şartlarında gösterilen bölgelerde (Yoğunluk 70ki/ha Emsal:0.30) minimum ifraz 400m²’dir.

1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planında ayrılan 50ki/ha yoğunluktaki konut + ticaret alanı 0.34 ha’dır. Plan notlarında Serbest nizam 2 katlı yapılaşma şartlarında gösterilen bölgelerde (Yoğunluk 50ki/ha Emsal:0.20) minimum ifraz 600m²’dir.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin, Konut+Ticaret Alanları açısından 1/5000 ölçekli plana uygunluğu değerlendirildiğinde;

101

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin Konut+Ticaret alanlarında 70 ki/ha yoğunluk Emsal:0.30 ve 50 kişi/ha yoğunluk Emsal:0.20 yapılaşma şartları getirilmiş olup 1/5000 ölçekli planda Konut+ ticaret alanlarında çevre yapılaşma şartlarına uyulması hükmü yer aldığından, 1/1000 ölçekli plan teklifinde getirilen Emsal:0.30 ve Emsal:0.20 yapılaşma şartları ile nüfus değerleri açısından 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına uygun olduğu görülmektedir.

3.3. Plan Teklifinin Donatı Alanları Açısından İncelenmesi;

1/1000 ölçekli plan teklifinin Donatı Alanları alan büyüklükleri açısından incelendiğinde; 1/5000 ölçekli nazım planda 0.34 ha. olarak belirlenen Eğitim Alanlarının , 1/1000 Uygulama Plan teklifinde 0.35 ha. , 0.73 ha. olarak belirlenen İdari Tesis Alanlarının 0,45 ha, 1.2 ha. olarak ayrılan BHA alanının 0.32 ha. , 0.27 ha belirlenen Dini Tesis Alanlarının 0.20 ha., 0.55 ha. olarak belirlenen Sağlık Tesisleri Alanının 0.32 ha. , 1.0 ha. olarak belirlenen Açık Pazar Alanının 0.76 ha. olarak 1/1000 ölçekli teklif planda ayrılmıştır.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İm ar Planı Donatı Alanı Kullanımı Dağılımı

1/5000 PLAN 1/1000 PLAN

GENEL

FON. FONKSİYON ALANI (m2) %ORAN

ALANI

(m2) %ORAN

İDARİ TESİS 7,350 1.2 4,522 0.8

BHA 12,282 2.0 3,270 0.5

İLKÖĞRETİM 34,235 5.7 35,348 5.9

SAĞLIK 5,524 0.9 3,167 0.5

DİNİ TESİS 2,756 0.5 2,426 0.4

SOSYAL TESİS 1,131 0.2 1,009 0.2

PAZAR ALANI 10,010 1.7 7,637 1.3

SOSYALDONATI ALANLARI

TOPLAM 73,288 12.2 57,379 9.6

YEŞİL ALAN 94,246 15.7 62,404 10.4

SPOR ALANI 21,446 3.6 17,720 2.9

AÇIKVE YEŞİL AL.

TOPLAM 115,692 19.3 80,124 13.3

AĞAÇLANDIRILACAK

ALAN 11,225 1.9 3,909 0.7

MEZARLIK ALANI 0 0.0 3,266 0.5

DİĞER YEŞİL AL.

TOPLAM 11,225 1.9 7,175 1.2

TEKNİK ALTYAPI ALANI 2,940 0.5 2,784 0.5

YOL+OTOPARK 60,624 10.1 146,103 24.3

TEKNİK ALTYAPI AL.

TOPLAM 63,564 10.6 148,887 24.8

DONATI TOPLAM 263,769 43.9 293,565 48.9

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin, Donatı Alanları açısından 1/5000 ölçekli plana uygunluğu değerlendirildiğinde;

· Sosyal Donatı Alanı Toplamında 1/5000 ölçekli planda 7.32 ha. (%12.2) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli planda 5.73 ha. (%9.6) olarak gerçekleştiği, bu haliyle sosyal donatı alanlarında 1/1000 ölçekli plan aşamasında ayrılan yollardan dolayı %20 lik bir küçülme olduğu,

· Açık ve Yeşil Alan Toplamında 1/5000 ölçekli planda 11.56 ha. (%19.3) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli planda 8.01 ha. (%13.3) olarak gerçekleştiği, bu haliyle yeşil alanlarda %20 lik bir küçülme olduğu, bunun da sebebinin 1/5000 ölçekli planda yeşil alan olarak ayrılan bir kısım alanların mera alanına alınmış olduğu,

· Diğer Yeşil Alan (ağaçlandırılacak alan ve mezarlık alanı) Toplamında 1/5000 ölçekli planda 1.12 ha. (%1.9) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli planda 0.71 ha. (%1.2) olarak gerçekleştiği, bunun gerekçesinin de 1/5000 ölçekli planda yerleşik alanda kalan mevcut mezarlık alanının Ağaçlandırılacak Alan olarak gösterildiği halde 1/1000 ölçekli plan teklifinde ise Mezarlık Alanı olarak ayrıldığı,

· Teknik Altyapı Alan (TAY alanı, Yol+Otopark alanı) Toplamında 1/5000 ölçekli planda 6.35 ha.

(%10.6) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli planda 14.88 ha. (%24.8) olarak gerçekleştiği, bu haliyle 1/1000 ölçekli planda Teknik Altyapı alanlarının arttığı,

· Toplam donatı alanlarının 1/5000 ölçekli planda 26.37 ha. (%43.9) olan alan büyüklüğünün, 1/1000 ölçekli planda 29,35 ha. (%48,9) olarak gerçekleştiği, bu haliyle 1/1000 ölçekli planda donatı alanlarının %5 oranında arttığı tespit edilmiştir.

Genel olarak 1/1000 ölçekli plan teklifinde ayrılan bazı donatı alanlarında alan büyüklüğü bakımından 1/1000 ölçekli planda ilave edilen iç yollardan dolayı donatı alanlarında %20 lik bir küçülme olduğu, donatı alanlarında fonksiyon sınırlarında kısmen değişiklik olduğu ve bu kısmi değişikliklerin 1/1000 ölçekli plan yapım tekniği açısından kabul edilebilir değişiklikler olduğu, 1/5000 ölçekli planda ayrılan donatı alanlarından bir kısmının 1/1000 ölçekli plan aşamasında İl Tarım Müdürlüğü’nün kurum görüşü ile mera alanında kalmasından dolayı bir küçülme olduğu, 1/5000 ölçekli planda dere koruma alanı ve yeşil alan olarak ayrılan alanların 1/1000 ölçekli plan aşamasında alınan İSKİ kurum görüşü çerçevesinde 1/1000 Ölçekli planda dere koruma kuşakları yeniden belirlenmiş olduğundan 1/5000 ölçekli nazım imar planında Dere Koruma Alanında kalan yeşil alanlarda kısmen küçülme olduğu,

1/1000 ölçekli teklif planda Donatı Alanlarındaki kısmen yer değişikliklerinin 1/5000 ölçekli planın ana ilkelerini ve alt bölge kurgusunu bozmadığı, ancak 1/1000 ölçekli plan teklifi ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı arasında uyum sağlanması açısından, 1/5000 ölçekli planda Müdürlüğümüzce hazırlanan bilgi paftasındaki şekliyle gerekli değişikliklerin yapılması gerektiği, bu değişikliklerle birlikte genel olarak; donatı alanları açısından 1/1000 ölçekli plan teklifinin, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları ile uyumlu olduğu görülmektedir.

3.4. 1000 ölçekli imar planı teklifinin Fonksiyon Alanları Açısından İncelemesi

1/1000 ölçekli plan teklifinin, 1/5000 Ölçekli İzzettin Mahallesi Nazım İmar Planında değişiklik getiren kısımları, ilgi (s) Meclis Kararı doğrultusunda Müdürlüğümüzce hazırlanan ve ilgi (t) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine değerlendirilerek karar verilmek üzere iletilen 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifimiz göz önünde bulundurularak aşağıda maddeler halinde incelenmiştir.

Belgede KOMİSYON RAPORLARI (sayfa 98-102)