KOMİSYON RAPORLARI
1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI TEKLİFİNİN PLAN NOTLARI AÇISINDAN İNCELENMESİ:
F 20 D 20 B
11.1/5000 planda Açık Otopark Alanının bir kısmı, 1/1000 planda Üstmerkez Alanına alınmıştır. Söz konusu alanda mevcut Sanayi Tesisi mevcuttur ancak söz konusu değişiklik 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırıdır.
1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI TEKLİFİNİN PLAN NOTLARI AÇISINDAN İNCELENMESİ:
1/1000 ölçekli teklif planın plan notlarına 1/5000 ölçekli plan notlarına ilaveten aşağıdaki plan notları maddeleri ilave edilmiştir;
3.7. Planda, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartıyla yapılmış binalar veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalarda veya tevhid edilmek sureti ile en küçük parsel büyüklük ve ölçülerini sağlama imkânı olmayan parsellerde plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak koşuluyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın İstanbul İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine uygun olarak yapı yapılmasına izin verilir. Bu durumdaki meskûn alanlarda, ada bazında mevcut teşekküle göre inşaat istikameti oluşturup plana işlemek sureti ile bahçe mesafelerini belirlemeye belediye yetkilidir. Ancak bahçe mesafeleri hiçbir koşulda 2m.den az olamaz.
3.8. Bu planın onanmasından önce, mer’i imar planı ve ilgili mevzuat hükümlerine göre düzenlenmiş, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmış, ruhsat süresi içinde ruhsat yenilemesi veya yapı kullanma izni için Belediyeye başvuran yapılar hakkında, ruhsat aldığı tarihteki imar planı ve mevzuat hükümleri uygulanır.
3.10. 3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesine göre yapılacak arsa ve arazi düzenlemesi sonucunda Kamu Ortaklık Payı (KOP) olarak kamu tesis alanlarına hisselendirilen alanların ilgili kuruma bedelsiz terk edilmesi halinde, terk edilen alan kesintinin yapıldığı parselin emsal hesabına dahil edilir. 18. Madde uygulaması dışında kalan parsellerde ise kamuya ayrılan alanların, parselin %40’ını geçmesi halinde, kamuya ayrılmış alanların tamamının kamuya bedelsiz terk işlemlerinin yapılması koşulu ile Emsal hesabı parselin kadastral alanının %60’ı üzerinden yapılır. Ancak hiçbir şekilde İmar parselinin İnşaat Emsali 2.00’ı geçemez.
3.11. Yapı yasaklı alan olarak planlanan, taşkın risk alanları içerisindeki taşınmazların tamamının kamu adına yeşil alan olarak bedelsiz terk edilmeleri halinde imar uygulaması görmemiş parsellerin alanlarının
%60’ı, imar uygulaması görmüş arsaların ise parsel alanları üzerinden 0,50 inşaat emsali ile hesaplanacak yapılaşma hakları konut imarlı bir başka arsanın imar hakkı ile birleştirilerek birlikte kullanılabilir. Ancak konut alanlarında kullanılacak inşaat emsali hiçbir koşulda E=2.00’ı geçemez.
Ayrıca;
Ticaret Alanları Uygulama Hükümleri başlığı altında yer alan altmerkezlerle ilşkin yapılanma şartlarını düzenleyen 5.2 plan notunda “...Maksimum yükseklik çevre kat adedini aşamaz.” denmekte olup hmaks yapılanma şartları belirtilmediği görülmüştür.
SONUÇ
05.03.2009 onaylı 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Alipaşa Güneyi Uygulama İmar Plan teklifinin;
1) 1/1000 ölçekli Silivri TEM Bağlantı Yolu Doğusu ve Batısı ile Yakın Çevresi Uygulama İmar Planı teklifi, kurum ve kuruluş görüşleri açısından incelendiğinde; 1/1000 ölçekli imar planı çalışması aşamasında alınması gereken kurumlardan kurum görüşü alındığı ve bu kurum görüşlerine uyulduğu, ancak Ulaşım Planlama Müdürlüğünün araç yollarından itibaren ayrılması gereken çekme mesafeleri talebine ilişkin olarak sosyal donatı alanlarında çekme mesafelerinin planda gösterilmediği görülmüştür.
2) 1/1000 ölçekli teklif planda Konut Alanlarında 1/1000 ölçekli teklif plan ile getirilen yapılanma şartlarının gerek kat yüksekliği gerek emsaller açısından 1/5000 ölçekli plana genel olarak uygun olduğu ancak nüfus büyüklüğü açısından 1/5000 ölçekli plan nüfusunun 1.469 kişi aşıldığı tespit edilmiştir.
3) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifinin, Ticaret Alanları Alan büyüklükleri ve yapılaşma şartları açısından 1/5000 ölçekli plana uygun olduğu görülmüştür.
4) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan teklifi, planda ayrılan Donatı Alanları alan büyüklükleri açısından, 1/1000 ölçekli planda ilave edilen iç yollardan dolayı 1/5000 ölçekli planda ayrılmış olan Yönetim Alanı ve Sosyal Tesis Alanlarında bir miktar küçülme olduğu, ilave edilen bu yollardan dolayı Teknik Altyapı Alanlarının ise büyüdüğü, yeşil alanların ise azaldığı, ayrıca 1/5000 ölçekli planda arazi kullanım kararlarında değişiklik getiren donatı alanı yer değişikliklerinin olduğu, bunların bir kısmının Donatı Alanlarının yerlerinin kısmen kaydırılmış olmasına rağmen gerek hizmet ettiği bölgenin değişmemesi gerekse de donatı standartları büyüklüğü açısından kabul edilebilir olduğundan dolayı 1/1000 ölçekli plan ölçeğinde yapılabilecek değişiklikler olarak
değerlendirilebileceği ancak diğer kısım değişikliklerin ise 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı olacağı tespit edilmiştir.
5) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde ayrılan bir kısım Sosyal Donatı alanlarında alan büyüklüğü bakımından 1/1000 ölçekli planda ilave edilen yollardan dolayı bir miktar küçülme olduğu, 1/5000 ölçekli planda ayrılan tüm donatı alanları toplamı oranı %48,2 iken, 1/1000 ölçekli plan teklifinde ise %50’ye yükseldiği bununla birlikte, donatı alanlarının 1/5000 ölçekli planda ve 1/1000 ölçekli plan teklifinde 18. madde uygulama sınırları içinde olduğundan 1/1000 ölçekli teklif planda Donatı Alanlarındaki kısmen yer ve konum değişikliği yapıldığı, söz konusu donatı alanlarının ve bu donatı alanlarındaki konum değişikliklerinin 1/5000 ölçekli planın ana ilkelerini ve alt bölge kurgusunu bozmadığı; ancak “1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinin Fonksiyon Alanları Genel Dağılımı Açısından İncelenmesi” başlığı altında değerlendirilen 4,6,9,10 ve 11 maddelerinin 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırı ve donatı alanlarını azaltıcı nitelikte olduğu tespit edilmiştir. ” denilerek.
Silivri Belediye Başkanlığının ilgi (n) yazısı ile tarafımıza iletilen Silivri İlçesi Alipaşa Güneyi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan teklifi ve değerlendirmeye ilişkin bilgi paftamız yazımız ekinde olup, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Kanununun ilgili maddelerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Silivri ilçesi ,Alipaşa Mahallesi Güneyi Uygulama İmar Planı teklifi incelenmiş olup, Şehir Planlama Müdürlüğü’nün değerlendirme yazısı “1/1000 ölçekli Teklif Planın Fonksiyon Alanları Açısından İncelenmesi “ bölümünde 2,6,7,8,9,10,11 nolu maddelerle belirtilen alanların fonksiyonlarının ve yapılaşma koşullarının 1/5000 ölçekli plan doğrultusunda düzeltilmesi, 4 nolu maddeye konu alanın 1/1000 ölçekli plandaki fonksiyonunun korunarak emsal değerinin 1/5000 ölçekli planda verilen yoğunluk değerine uygun olarak (E:0.45) olarak düzeltilmesi, 1/1000 ölçekli plan notları paftasında yer alan 3.3 nolu plan notuna “Ancak bu uygulamalarda ön bahçe mesafeleri hiçbir durumda 3m.den az olamaz.”
ibaresinin eklenmesi,3.2,3.5,3.8,3.10 nolu plan notlarının iptal edilerek yerlerine “Daha önce uygulama görmüş veya rızaen terk yapılmış imar parsellerinde, bu plana göre ilave terkler çıkması ve toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı parselin kadastral alanının
%60’ı üzerinden yapılır.Bu hüküm bu plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla uygulanır.”,” Bu planın onay tarihinden önce yapı ruhsatı alarak ruhsatına uygun olarak yapılaşmasını tamamlayan parsellerde ve ya inşai faaliyeti devam eden parsellerde ruhsat aldıkları tarihteki plan hükümlerine göre talep edilen tadilat ruhsatı, ruhsat yenileme ve yapı kullanma izin belgesi işlemlerinde yapı ruhsatında yer alan iskan edilebilir inşaat alanının aşılmaması ve 4708 sayılı kanun hükümlerine göre gereken işlemlerin yapılması esastır. Binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde bu plan hükümlerine göre uygulama yapılacaktır.” şeklindeki plan notlarının eklenmesi, 4.1.1 nolu plan notunun ifraz şartları ile ilgili bölümünün “Bu alanlarda minimum parsel büyüklüğü 500m2,minimum ifraz büyüklüğü 1.000m2 olup ifraz sonucu oluşan parsellerde parsel cephesi 16m.den ,parsel derinliği 20m.den az olamaz.İfraz yapılan parsellerde ifrazdan önceki emsal değerleri geçerli olacaktır.” şeklinde, 4.1.2 nolu plan notunun ifraz şartları ile ilgili bölümünün “Bu alanlarda minimum parsel büyüklüğü 700m2,minimum ifraz büyüklüğü 1.000m2 olup ifraz sonucu oluşan parsellerde parsel cephesi 18m.den ,parsel derinliği 25m.den az olamaz.İfraz yapılan parsellerde ifrazdan önceki emsal değerleri geçerli olacaktır.” şeklinde, 4.1.3 nolu plan notunun a bendinin ifraz şartları ile ilgili bölümünün “Bu alanlarda minimum parsel ve ifraz büyüklüğü 1.000m2 olup ifraz sonucu oluşan parsellerde parsel cephesi 20m.den ,parsel derinliği 25m.den az olamaz.İfraz yapılan parsellerde ifrazdan önceki emsal değerleri geçerli olacaktır.” şeklinde, 4.1.3 nolu plan notunun b bendinin ifraz şartları ile ilgili bölümünün “Bu alanlarda minimum parsel ve ifraz büyüklüğü 1.500m2 olup ifraz sonucu oluşan parsellerde parsel cephesi 25m.den ,parsel derinliği 35m.den az olamaz.İfraz yapılan parsellerde ifrazdan önceki emsal değerleri geçerli olacaktır.” şeklinde, 4.2.1 nolu plan notunun ifraz şartları ile ilgili bölümünün “Bu alanlarda minimum parsel büyüklüğü 500m2,minimum ifraz büyüklüğü 1.000m2 olup ifraz sonucu oluşan parsellerde parsel cephesi 16m.den ,parsel derinliği 20m.den az olamaz.İfraz yapılan parsellerde ifrazdan önceki emsal değerleri geçerli olacaktır.” şeklinde yeniden düzenlenmesi, 5.2 nolu plan notunda “Ayrıca bu alanlar içinde belirtilen fonksiyonlarla birlikte olmak ve zemin kat ile birinci
katta olmamak koşulu ile konut fonksiyonu yer alabilir.” ibaresinin ve 5.3 nolu plan notunun 2.ve 3.
cümlelerinin iptal edilmesi,5.4 nolu plan notunda “yapı emsali 0.50” ibaresinin “TAKS:0.15 KAKS:0.30”
şeklinde düzeltilmesi, 6.1 nolu plan notunun son cümlesinin “Bu alanlarda kamu kullanımı dışında bir kullanım getirilmemek şartı ile hangi tesislerin yer alacağı İBB’den uygun görüş alınmak şartı ile ilçe belediyesi tarafından belirlenecektir.” şeklinde yeniden düzenlenmesi, 6.2,6.6,6.9,6.10,6.13 nolu plan notlarına “Bu alanlarda kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez.” ibaresinin eklenmesiyle komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU
Rapor No:
137 Tarih:
17.01.2013 Dosya No:
2012/2724 KONUNUN ÖZÜ: 1/5000 ölçekli Pendik Esenyalı Bölgesi NİP İtirazları
KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 06/12/2012 gün ve BN:16383 sayılı yazısında; “
İlgi: a) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na 12.03.2012 gün ve 341865 sayılı takdim yazımız,
b) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13.04.2012 gün ve 860 sayılı kararı, c) 20.07.2012 gün ve 790186 sayılı dağıtımlı yazımız,
d) Pendik Belediye Başkanlığı’nın 05.09.2012 gün ve 531/1363 sayılı yazısı, e) İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 07.09.2012 gün ve 450688 sayılı yazısı,
f) İlgililerinin Şehir Planlama Müdürlüğü’nde 976493, 980640, 980974, 980913, 980873, 976547, 979340, 972012, 973933, 973948, 973840, 974017, 973985, 974080, 974155, 974055, 974983, 974048, 974114, 974172, 973874, 971762, 971780, 904550, 971801, 971561, 973972, 971384, 973883, 887568, 887709, 973945, 974067, 974272, 974200, 893578, 893373, 893505, 894747, 898486, 898628, 901376, 901505, 901491, 901598, 901340, 901524, 898518, 898662, 901281, 958425, 973755, 973424, 973725, 885087, 958586, 973600, 973813, 978331, 941754, 938675 sayı ile kayıtlı itiraz dilekçeleri
(61 adet).
1/5000 ölçekli Pendik Esenyalı Bölgesi Nazım İmar Planı teklifi, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere ilgi (a) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (b) kararı ile tadilen uygun görülerek, 28.05.2012 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı’nca onanmıştır.
1/5000 ölçekli Pendik Esenyalı Bölgesi Nazım İmar Planı’nın dağıtımı ilgi (c) yazımız ile yapılmış ve 07.08.2012 / 07.09.2012 tarihleri arasında Şehir Planlama Müdürlüğü’nde askıya çıkartılmıştır.
TALEP:
Pendik Belediye Başkanlığı’nın ilgi (d), İSKİ Genel Müdürlüğü’nün ilgi (e) yazıları ile yazımız ekinde yer alan itiraz değerlendirme tablosunda numaralandırılan ilgi (f) dilekçeler ile 1/5000 ölçekli Pendik Esenyalı Bölgesi Nazım İmar Planına askı süresi içinde teklif ve itirazlarda bulunulmuş olup, söz konusu itiraz konuları aşağıda maddeler halinde belirtilmiştir.